La Tributación Trimestral de la Compraventa de Inmuebles y el IVA
Cuando analizamos la fiscalidad de una operación de compraventa de inmuebles, debemos tener en cuenta los impuestos directos e indirectos que gravan la operación, así como los impuestos locales.
Impuestos Directos
Los impuestos directos gravan la plusvalía o beneficio que obtiene el vendedor al realizar la enajenación. Se producen siempre en seno del transmitente y dependerán del tipo de personalidad que ostente: física o jurídica. En el primer caso, estará gravado por IRPF y en el segundo caso por el Impuesto de Sociedades.
Impuestos Indirectos
Los impuestos indirectos gravan la adquisición del inmueble y recaen sobre el comprador. Dependerán:
- Del tipo de inmueble.
- De la condición de sujeto pasivo del IVA o no del transmitente (para lo cual, uno de los elementos esenciales es si ostenta el carácter de sociedad mercantil).
- Del hecho de que se trate o no de primera transmisión de una edificación.
- Incluso, en algún caso, de la deducibilidad del IVA soportado por parte del adquirente (cuando nos encontremos en un supuesto de renuncia a la exención del IVA).
En función de estas características, el impuesto que gravará la operación será el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP y AJD) en alguna o varias de sus modalidades: Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones societarias o Actos Jurídicos Documentados.
Impuestos Locales
No debemos olvidar tampoco los impuestos locales que gravan este tipo de operaciones, especialmente el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía municipal, que, últimamente y debido a las revalorizaciones catastrales, ha alcanzado una importancia cuantitativa muy significativa.
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Tributación según el tipo de inmueble
Solar
Tratándose de este tipo de inmuebles, las principales cuestiones a tener en cuenta son:
- Respecto a la tributación indirecta, la transmisión de un solar estará sujeta y no exenta a IVA (16 %) si el transmitente es sujeto pasivo del impuesto, es decir, empresario o profesional, arrendador, urbanizador o, en todo caso, sociedad mercantil. En caso de tratarse de un particular quien transmite, la operación estará sujeta a ITP, independientemente de la condición que ostente el adquirente.
- Respecto a la tributación directa, la principal cuestión es recordar la condición de no amortizable de los solares, a efectos de calcular los rendimientos netos derivados de su utilización, sean del capital inmobiliario o las rentas netas de actividades empresariales.
Vivienda
La tributación indirecta en la compraventa de una vivienda varía dependiendo de si se trata de la primera o ulteriores transmisiones:
- Si se trata de primera transmisión, estará sujeta a IVA (7 %) en todo caso, dada la condición de promotor del transmitente, circunstancia que se produce independientemente del carácter empresarial o no del promotor.
- Tratándose de segunda o ulteriores transmisiones de edificaciones, la regla general es la EXENCION del IVA y, por tanto, la tributación por ITP y AJD, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (7 % en Cataluña). Ahora bien, cabe la posibilidad de renunciar a la exención y, por tanto, que la operación tribute por IVA, circunstancia lógicamente más favorable al adquirente que sea empresario o profesional, pues podrá proceder a la deducción del IVA soportado, mecanismo que no está a su alcance cuando se trata de ITP, que representa un coste añadido a la operación.
Locales de Negocio
Cuando se trata de este tipo de inmuebles los que son objeto de transmisión, las principales peculiaridades son las siguientes:
- Si la transmisión está sujeta a IVA, el tipo aplicable es el 16 % (recordemos que en viviendas es el 7 %). Si está sujeta a ITP, la tributación será la ordinaria para inmuebles, 7 % en el caso de Cataluña.
- El arrendamiento de locales está sujeto a IVA (16 %), en todo caso e independientemente de la condición de empresario del propietario del local. Por ello, éstos siempre son sujetos pasivos del IVA. Esto resulta trascendental en caso de transmisión del local arrendado, dado que la operación estará sujeta a IVA, si bien puede estar exenta por ser segunda transmisión, aunque cabrá renuncia a la exención y, por tanto, si así se decide, tributar por IVA.
Terrenos No Edificables
La transmisión de este tipo de terrenos estará sujeta a ITP si el transmitente no es sujeto pasivo del IVA. Si el transmitente es sujeto pasivo del IVA, la transmisión estará EXENTA si tiene como objeto:
- Terrenos rústicos y demás terrenos que no tengan la condición de edificables (así como las construcciones enclavadas en los mismos indispensables para desarrollar una explotación agraria).
- Terrenos destinados a parques y jardines públicos así como a viales de uso público.
Se consideran edificables, a efectos de IVA, aquellos terrenos calificados como Solares por la normativa urbanística, así como los terrenos aptos para la edificación por haber sido autorizada mediante licencia urbanística.
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El Modelo 347 de la AEAT y la Transmisión de Inmuebles
La transmisión del inmueble se incluye en la declaración del ejercicio en el que se produzca. Las cantidades percibidas mediante pago aplazado se incluirán en las declaraciones correspondientes a cada uno de los años en los que se produzcan los cobros (o pagos desde la óptica contraria). Se deben declarar en el mismo registro que el resto de operaciones, pero de forma separada en las casillas correspondientes a las cantidades trimestrales y anual que se perciban de operaciones correspondientes a transmisiones de inmuebles sujetas a IVA.
Por otra parte, en las casillas correspondientes a Importe anual de las operaciones e Importe trimestral de las operaciones se consignará el importe de las operaciones incluyendo las transmisiones de inmuebles, pero exceptuando los importes de las operaciones de seguros (entidades aseguradoras) y arrendamientos que se deben anotar en un registro separado.
No obstante, no habrán de presentar la declaración anual por operaciones con terceras personas los obligados tributarios que no hayan realizado operaciones que en su conjunto, respecto de otra persona o entidad, hayan superado la cifra de 3.005,06 euros durante el año natural correspondiente o de 300,51 euros durante el mismo periodo, cuando, en este último supuesto, realicen la función de cobro por cuenta de terceros de honorarios profesionales o de derechos derivados de la propiedad intelectual, industrial o de autor u otros por cuenta de de sus socios, asociados o colegiados (artículo 32 del RD 1065/2007).
IVA en la Venta de Inmuebles con Hipoteca
La venta de inmuebles en construcción gravados con hipoteca está sujeta a IVA, con independencia de la carga financiera que pese sobre el inmueble.
Impuestos al Comprar una Vivienda
En el caso de adquirir una vivienda nueva directamente a un promotor en el ejercicio de su actividad, la adquisición estará sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA). Por vivienda nueva se entiende una que se vende por primera vez después de su construcción o rehabilitación y que no se haya utilizado previamente durante más de dos años seguidos.
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El IVA que se paga por la adquisición de una vivienda es el mismo en toda España -10 % del precio de compra de la vivienda-, salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), cuyo tipo, sobre la base de la normativa vigente, es del 6,5 %.
Otro impuesto que deben satisfacer las personas que adquieren una vivienda nueva es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD), en su modalidad de actos jurídicos documentados (AJD). Este tributo es también un porcentaje que se aplica sobre el precio de la vivienda, pero en este caso se encuentra transferido a las comunidades autónomas.
En el caso de la vivienda usada, no se paga IVA. El impuesto que se aplica a la compra de este tipo de inmuebles es el de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que es otra modalidad del ITP-AJD. El tipo de TPO que se aplica también varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble y se sitúa, por regla general, entre el 6 % y el 10 % del valor de la transmisión.
Impuestos al Vender una Vivienda
En el caso de un vendedor particular residente fiscal en España, debe prestar especial atención a los dos impuestos que afectan a la venta de una vivienda: el IRPF y la plusvalía municipal. La venta de una vivienda genera una ganancia o una pérdida patrimonial en quien la transmite, que tiene consecuencias en el IRPF.
El otro impuesto que se debe satisfacer al vender una vivienda es la plusvalía municipal, que es como se conoce el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Básicamente, este tributo grava el incremento de valor de este tipo de terrenos en el momento en el que se transmiten.
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